जमिनीच्या संदर्भात अनेक प्रकारचे व्यवहार केले जातात. यामध्ये जमीन भाडे तत्वावर देणे, जमिनीतील करार, जमिनीची खरेदी विक्री इत्यादी होय. सगळ्या व्यवहारांमध्ये कायदेशीरदृष्ट्या अनेक प्रकारचे कागदपत्रे असतात व यांना अतिशय महत्त्व असते. उदाहरणच घ्यायचे झाले तर आपल्याला माहित आहेच की जमिनीचा खरेदी विक्री व्यवहार केला तर आपण खरेदीखत तयार करतो किंवा खरेदी खताच्या माध्यमातून तो व्यवहार पूर्ण झाल्याचे समजतो.
तसेच यामध्ये मुद्रांक तसेच इतर महत्वाची कागदपत्रे असतात. एवढेच नाही तर जमिनी सारख्या मालमत्तेच्या हस्तांतरणासंबंधी देखील कायदा असून त्यामध्ये देखील जमिनीच्या बाबतीत अनेक प्रकारच्या तरतुदी आहेत. यामध्ये जर आपण पाहिले तर मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1882 च्या कलम 54 नुसार साठेखत या स्थावर मिळकतीचा जो काही विक्रीचा करार असतो त्याला देखील खूप महत्त्व आहे. बऱ्याच व्यवहारांमध्ये साठे खत केली केली जाते. साठेखत मध्ये दोन व्यक्तींमध्ये हा एक प्रकारचा करार असतो. नेमके साठेखत काय असते व त्याचे फायदे किंवा आवश्यकता कोणत्या व्यवहारांमध्ये असते? याबद्दलची माहिती घेणार आहोत.
साठेखत नेमकी केव्हा केली जाते?
साठेखत हा एक करार असून या माध्यमातून खरेदीदाराला संबंधित जमिनीचा किंवा मालमत्तेचा कुठलाही प्रकारचा हक्क, हितसंबंध किंवा बोजा तयार होत नाही किंवा निर्माण होत नाही. साठेखत व्यवहारांमध्ये एखादी प्रॉपर्टी ही भविष्यामध्ये संबंधित व्यक्ती मूळ मालकाला हस्तांतरित करण्याचे वचन देत असतो.
परंतु अशा व्यवहारांमध्ये जेव्हा साठेखत केली जाते तेव्हा हस्तांतरणासाठी काही अटी व शर्ती नमूद केल्या जातात व त्या अटी व शर्तींची पूर्तता होणे खूप गरजेचे असते. दिलेल्या मुदतीत साठे खतावर ज्या काही अटींची नोंद केलेली असते तिची पूर्तता संबंधित व्यक्तीने केल्यास मालमत्ता ही संबंधिताला परत होते म्हणजे हस्तांतरित केली जाते.
परंतु साठेखत मध्ये उल्लेख केलेल्या अटींची पूर्तता जर संबंधित व्यक्तीने केली नाही तर खरेदी करण्याचा हक्क हा अर्जदाराला मिळतो व विकणाऱ्याला संबंधित व्यवहाराची किंमत प्राप्त करण्याचा देखील हक्क मिळतो. व्यवहारातील दोघेही व्यक्तींनी संबंधित अटी व शर्ती पूर्ण केल्यानंतर संबंधित प्रॉपर्टी चे खरेदीखत केली जाते व खरेदीदाराला त्या मिळकतीचा संपूर्णपणे ताबा कायदेशीररित्या मिळतो.
परंतु अटींची पूर्तता केल्यानंतर देखील विकणाऱ्यांनी मिळकतीचा ताबा दिला नाही तर खरेदीदाराला स्पेसिफिक रिलीफ अॅक्ट 1963 नुसार विक्री व्यवहार पूर्ण करण्याचा आदेश मागण्याचा म्हणजेच खरेदीखताचा अधिकार मिळतो. तसेच दुसऱ्या बाजूने खरेदी करणारी व्यक्तीने जर साठे खतामध्ये नमूद केलेल्या अटी व शर्ती पूर्ण करण्यास सक्षम नसेल किंवा पूर्ण करत नसेल तर विकणाऱ्या व्यक्तीला देखील साठेखत करारातील अटी व शर्ती पूर्ण करण्याचा आदेश देण्याची मागणी या कायद्यानुसार करता येते.
साठेखत नेमके कोणते व्यवहारांमध्ये केली जाते?
बऱ्याचदा आपल्याला माहित आहे की एखाद्या प्रॉपर्टीच्या हस्तांतरण लगेच करणे शक्य नसते व अशा व्यवहाराला कायदेशीर स्वरूप मिळावे याकरिता साधारणपणे साठेखत केले जाते. यामध्ये भोगवटादार वर्ग दोन ची जमीन असेल तर जिल्हाधिकाऱ्यांच्या परवानगीशिवाय ती विकता येत नाही.
तसेच अशा जमिनीचे गहाण किंवा दान किंवा भाडेपट्टा किंवा इतर कुठल्याही प्रकारचे हस्तांतरण होत नाही. दुसरे महत्त्वाचे म्हणजे जर संबंधित जमिनीवर सरकारचे रिझर्वेशन असेल किंवा जमिनीचे प्रत्यक्ष मोजमाप आणि चतुर सीमा माहित नसेल अथवा जमिनीवर इतरांचा ताबा किंवा अतिक्रमण असेल इत्यादी प्रकारच्या अडचणींमध्ये जमिनीचे खरेदीखत करून हस्तांतरण होणे शक्य नसते तेव्हा साठेखत केली जाते.
बऱ्याचदा काही व्यवहार केले जातात व ते व्यवहारांचे स्वरूप पाहिले तर ते खूप मोठे असते. अशावेळी संबंधित खरेदी दाराकडे व्यवहाराला आवश्यक असणारे पैसे नसतात व यामध्ये ईसार रक्कम म्हणून काही रक्कम दिली जाते व उर्वरित रक्कम ही टप्प्याटप्प्याने देण्याचे ठरवले जाते. त्यामुळे अशा व्यवहारांमध्ये देखील देणारा आणि घेणारा या दोघांना कायदेशीर संरक्षण मिळवण्याच्या दृष्टिकोनातून साठेखत केले जाते.
तसेच बऱ्याचदा खरेदी करणारा हा कर्ज काढतो व प्रॉपर्टी घेत असतो. त्यामुळे खरेदी दाराच्या नावावर कर्ज काढण्यासाठी संबंधित व्यक्तीच्या नावे त्या मालमत्तेचे कागदपत्रे किंवा करार करणे गरजेचे असते.अशावेळी देखील साठे खत हे महत्त्वाचे ठरते. म्हणजेच जेव्हा खरेदीदार हा प्रॉपर्टी विकणाऱ्याला संपूर्ण पैसे देईल तेव्हा खरेदीखताचे रूपांतर हे खरेदीखतात करतात.
साठेखत कोणत्या परिस्थितीत रद्द करता येणे शक्य आहे?
साठेखताला देखील पूर्ण मुद्रांक व नोंदणी शुल्क द्यावे लागते. नंतर असे शुल्क खरेदीखत करताना लागत नाही व त्यापुढे जमिनीच्या हस्तांतरण हे खरेदीखताच्या माध्यमातून केले जाते. खरेदीखत केल्यानंतर पुढे रेकॉर्ड ऑफ राइट्स म्हणजेच मालमत्तेच्या हक्कांमध्ये नाव लागते व टायटल पूर्ण होते. साठेखत कधीही रद्द करता येऊ शकते परंतु खरेदीखत सहजासहजी रद्द होत नाही.
