land rule
Land Rules Maharashtra: शेतजमिनीच्या बाबतीत विचार केला तर शासनाचे अनेक प्रकारचे नियम असून या नियमांच्या अधीन राहून आपल्याला बऱ्याच गोष्टी करणे गरजेचे असते. आता आपल्याला माहित आहेच की जमिनीचे शेतीसाठी उपयोग करणे याला आपण कृषी क्षेत्र किंवा एग्रीकल्चर झोन असे देखील म्हणतो. परंतु अशा जमिनीचा जर तुम्हाला घर किंवा इतर व्यवसाय करिता वापर करायचा असेल तर तुम्हाला ॲग्रीकल्चर झोन असलेल्या जमिनीमध्ये सदर बाबी करता येत नाही.
याकरिता तुम्हाला अनेक गोष्टीचे नियम असतात व ते पाळणे देखील गरजेचे असते. याकरिता तुम्हाला जमिनीचे एनए अर्थात नॉन अग्रिकल्चर झोन मध्ये रूपांतर करून घेणे गरजेचे असते. आपल्याला माहित आहे की बरेच जण एखाद्या गावाजवळ किंवा शहरानजीक शेतजमिन असेल तर त्यावर प्लॉट पाडतात व त्यांचे विक्री करतात. अशा ठिकाणी प्लॉट घेण्यापूर्वी संबंधित जमीन एनए झालेली आहे का किंवा इतर बाबतीत तपास करणे खूप गरजेचे असते. तर तुमचे पैसे बुडण्याची शक्यता जास्त असते. त्यामुळे अशा बाबतीतले महत्त्वाचे नियम समजून घेणे गरजेचे असून तेच आपण या लेखात बघणार आहोत.
शेत जमिनीवर जर तुम्हाला घराचे बांधकाम किंवा इतर काही बाबी करायचे असतील तर काय करावे?
समजा तुमची शेत जमीन आहे व त्या जमिनीवर जर तुम्हाला घर बांधायचे असेल तर त्याआधी तुम्हाला त्या जमिनीचे रूपांतर नॉन ॲग्रीकल्चर झोन किंवा नॉन एग्रीकल्चर लँड म्हणजेच एनए करून घेणे गरजेचे आहे. याकरिता तुम्हाला शासकीय नियमानुसार काही फी आकारली जाते ती देखील देणे गरजेचे आहे.
इतकेच नाही तर तुम्हाला राहत असलेल्या तुमच्या नगरपरिषद किंवा ग्रामपंचायतीकडून ना हरकत दाखला अर्थात एनओसी घेणे देखील गरजेचे आहे. या बाबी पूर्ण केल्यानंतरच तुम्ही अशा जमिनीवर घर बांधू शकतात आणि भविष्यापासून होणारे नुकसानी पासून स्वतःचा बचाव करू शकतात.
जमिनीचे रूपांतर म्हणजेच एनए कसे करावे?
शेती वापराकरता असलेली जी शेतजमीन असेल अशा जमिनीचे निवासी जमिनीमध्ये रूपांतर करायचे असेल तर तुम्हाला त्यासाठी काही कागदपत्रे लागतात. यामध्ये प्रामुख्याने जमीन मालकाचे ओळखपत्र तसेच शेतामध्ये असलेल्या पिकांची नोंद, भाडेकरू आणि मालकी हक्काचे नोंद इत्यादी कागदपत्रे असणे गरजेचे आहे.
तसेच जमीन वापराचा आराखडा, त्या जमिनीचा सर्वेक्षण नकाशा तसेच त्या जमिनीच्या महसूल भरल्याच्या पावत्या देखील तुम्हाला बऱ्याचदा या प्रक्रियेमध्ये लागतात. सगळ्यात महत्त्वाचे म्हणजे या जमिनीचा कुठल्याही प्रकारचा खटला कोर्टात चालू नसावा व कुठल्याही प्रकारचा आर्थिक बोजा नसावा. असे केल्यास तुमच्या जमिनीचे रूपांतरण एन
ए अर्थात नॉन ॲग्रीकल्चर झोनमध्ये होते व तुम्हाला या जमिनीवर कुठल्याही प्रकारचे बांधकाम करण्यात अडचण येत नाही.
जमीन एनए करण्यासाठीची प्रक्रिया
1- याकरिता तुम्हाला जिल्हा अधिकारी यांना अर्ज करणे गरजेचे आहे.
2- जिल्हाधिकाऱ्यांना अर्ज केल्यानंतर जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडून तुमच्या जमिनीचे वेरिफिकेशन केले जाते व ही व्हेरिफिकेशन ची प्रक्रिया तहसीलदार यांच्यामार्फत पार पडली जाते.
3- त्यानंतर तुमची जमीन आणि त्यासाठीचे नियम तपासले जातात व त्यानंतर तुमची जमीन एनए प्लॉट म्हणून वापरण्यास परवानगी देणेबाबत आदेश काढला जातो.
4- या आदेशानंतर महसूल विभागात याबाबतची नोंद केली जाते.
यासंबंधीचा शासनाचा नवीन जीआर
या प्रक्रियेच्या संबंधात महाराष्ट्र शासनाने 23 मे 2023 रोजी एक महत्त्वपूर्ण शासन निर्णय जारी केला असून त्याद्वारे आता बिल्डिंग प्लॅन मॅनेजमेंट सिस्टम सुरू करण्यात आलेली आहे. या अंतर्गत आता बिगर कृषी वापर प्रमाणपत्रे आणि बांधकाम तसेच विकास परवानगी जारी करण्याकरिता या प्रणालीचा वापर करण्यात येणार आहे. जर आपण यामध्ये महाराष्ट्र लँड रेवेन्यू कोड,1966( कोड) नुसार विचार केला तर…..
शेतजमीन बिगर कृषी कारणांसाठी वापरण्याकरिता किंवा सदर जमिनीच्या वापरामध्ये काही बदल करायचे असतील तर याकरिता जिल्हाधिकाऱ्यांची पूर्वपरवानगी आता आवश्यक आहे. दुसरे महत्त्वाचे म्हणजे जमिनीचा जर औद्योगिक वापर किंवा टाऊनशिप प्रोजेक्ट सारख्या इतर कारणांकरता वापर करायचा असेल तर नगर नियोजन योजनेच्या औद्योगिक क्षेत्रात अस्तित्वात असेल तर महाराष्ट्र प्रादेशिक आणि नगररचना अधिनियम, 1966 किंवा इतर कोणत्याही लागू असलेल्या कायद्याअंतर्गत यामध्ये काही महत्त्वाच्या अटीची पूर्तता करणे गरजेचे आहे. त्या अटी पुढील प्रमाणे…
1- यामध्ये ज्या व्यक्तीला अशा शेत जमिनीचा एखाद्या गृहप्रकल्पाकरिता वापर करायचा आहे त्याच्याकडे त्या जमिनीचा ताबा असणे गरजेचे आहे व टायटल क्लियर असावे.
2- दुसरे महत्त्वाचे म्हणजे जमीन किंवा त्या जमिनीचा कोणताही भाग एखाद्या सार्वजनिक हिताकरता आवश्यक प्रकल्पासाठी राखीव नसावा.