मालमत्तांच्या व्यवहारांमध्ये जमिनीची खरेदी विक्री, प्लॉट किंवा घराची खरेदी विक्री, फ्लॅट किंवा दुकानासाठी गाळे इत्यादी मालमत्तेचे व्यवहार हे होत असतात. जेव्हा हे व्यवहार केले जातात तेव्हा याचे कायदेशीर प्रक्रियेचे पालन करून हे व्यवहार पार पाडणे खूप गरजेचे असते.
कारण अशा व्यवहारांमधून भविष्यात काही कायदेशीर पेचप्रसंग निर्माण होऊ नये याकरिता प्रत्येक बाब काटेकोरपणे पाळून असले व्यवहार पूर्ण करणे खूप गरजेचे असते. मालमत्तेचे व्यवहारांच्या दृष्टिकोनातून बघितले तर यामध्ये मुद्रांक शुल्क, खरेदीखत, दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये नोंदणी इत्यादी बरेच शब्द आपल्या कानावर पडतात किंवा ते आपण ऐकत असतो.
परंतु यासोबतच एक शब्द हमखास कानावर पडतो व तो म्हणजे साठेखत होय. आता तुम्ही म्हणाल की,आपण अशा मालमत्तेच्या व्यवहार करत असतो तेव्हा प्रामुख्याने खरेदीखत करतो. मग हा साठेखत प्रकार नेमका काय आहे? असा प्रश्न बऱ्याच जणांच्या मनामध्ये पडला असेल.
तसेच साठेखत हा शब्द बऱ्याच जणांना माहिती असतो. परंतु नेमका त्याचा वापर किंवा फायदे आपल्याला माहिती नसतात. म्हणून या अनुषंगाने या लेखामध्ये आपण साठेखत व त्याच्याशी संबंधित महत्त्वाच्या बाबी समजून घेणार आहोत.
नेमके साठेखत कशाला म्हणतात?
जर आपल्या सोप्या भाषेमध्ये बोलायचे झाले तर जेव्हा आपण एखादी मालमत्ता किंवा जमिनीचा खरेदी विक्रीचा व्यवहार करण्याचे ठरवतो. परंतु तो व्यवहार येणाऱ्या काही कालावधीत आपण पूर्ण करणार असतो. अशा वेळेला लिहून देणारा आणि लिहून घेणारा यांच्यामध्ये सदर मालमत्ता भविष्यात खरेदी करण्यासाठीचा जो काही करार होतो त्याला आपण साठेखत असे म्हणतो.
त्यालाच आपण विसार, वायदा पत्र किंवा बेचननामा असं देखील म्हणतो. तसेच कायदेशीर दृष्टिकोनातून साठेखताचा अर्थ पाहिला तर मालमत्ता हस्तांतरण कायदा 1982 चे जे काही 54 कलम आहे त्यानुसार साठेखत हे स्थावर मिळकतीच्या विक्रीचा करार असतो.
म्हणजे साठेखताच्या माध्यमातून सदर मालमत्तेचे मालकी हक्काचे भविष्यात हस्तांतर होणार आहे यासंबंधी माहिती देणारा हा फक्त करार असतो. त्यामुळे एखाद्या मालमत्तेच्या संबंधित साठेखत केली व त्याच्यावर संबंधित खरेदीदाराचा कोणताही मालकी हक्क बसेल असे होत नाही.
यामध्ये जेव्हा प्रत्यक्षात निबंधक कार्यालयामध्ये रजिस्ट्रीची प्रक्रिया पार पडते आणि खरेदीदाराला संबंधित मालमत्तेच्या खरेदी विक्री व्यवहाराचे खरेदीखत मिळते तेव्हाच त्या खरेदीदाराचा त्या मालमत्तेवर मालकी हक्क सिद्ध होत असतो.
नोंदणीकृत साठेखत म्हणजे काय आणि त्याचे फायदे काय होतात?
साधारणपणे ढोबळ मानाने जर आपण पाहिले तर साठेखत ही दोन प्रकारे करता येऊ शकते. यातील पहिला प्रकार म्हणजे शंभर रुपयांच्या स्टॅम्प पेपरवर नोटरीकडे साठेखत करता येऊ शकते. परंतु कायदेशीर पुरावा म्हणून अशा प्रकारचे स्टॅम्प पेपरवर केलेले साठेखत ग्राह्य धरले जात नाही.
अशाप्रकारे शंभर रुपयाच्या स्टॅम्पवर केलेल्या साठेखताची शासकीय अभिलेखांमध्ये नोंद करता येत नाही. परंतु त्या तुलनेमध्ये जर रजिस्टर साठेखत केले तर हे फायद्याचे ठरते. रजिस्टर म्हणजेच नोंदणीकृत साठेखत दुय्यम निबंधक कार्यालयामध्ये करावे लागते.जेव्हा तुम्ही अशा पद्धतीने रजिस्टर साठेखत करतात तेव्हा तुम्हाला सदरील मालमत्तेचे संपूर्णपणे मुद्रांक शुल्क आणि नोंदणी शुल्क भरणे गरजेचे असते
व ही प्रक्रिया कायदेशीरदृष्ट्या पाहिले तर खूप फायद्याचे ठरते. इतकेच नाही तर रजिस्टर साठेखताची नोंद ही महसूल दप्तरात इतर हक्क या सदरामध्ये केली जात असते. अशाप्रकारे जर तुम्ही नोंदणीकृत साठेखत करून ठेवले तर पुढे जेव्हा तुम्ही प्रत्यक्षात सदरील मालमत्तेची खरेदी करता तेव्हा तुम्हाला मुद्रांक नोंदणी शुल्क भरावे लागत नाही.
कारण तुम्ही अगोदरच रजिस्टर साठेखत करताना ते भरलेले असते. दुसरी यातील महत्त्वाची बाब म्हणजे येणाऱ्या कालावधीत जर सदरील व्यवहार काही कारणांमुळे पूर्ण होऊ शकला नाही तर हे साठेखत रद्द देखील करता येऊ शकते
व त्याकरिता तुम्हाला दुय्यम निबंधक कार्यालयाकडे अर्ज करावा लागतो व या संबंधीची जी काही कायदेशीर प्रक्रिया असते ती जेव्हा पूर्ण होते त्यानंतर तुम्ही रजिस्टर साठेखत करताना जे मुद्रांक शुल्क भरलेले असते ते देखील तुम्हाला परत होते.
साठेखत करा परंतु या गोष्टींकडे लक्ष द्या
1- जेव्हा तुम्ही साठेखत करता तेव्हा त्यामध्ये वरील मालमत्ता विक्री करणाऱ्या आणि ती खरेदी करणाऱ्या व्यक्तींची नावे व त्यांचा पत्ता, दोघांचे आधार क्रमांक व मोबाईल क्रमांक नमूद करावे.
2- तसेच सदरील मालमत्तेची संपूर्ण डिटेल्स म्हणजे ती मालमत्ता नेमक्या कोणत्या ठिकाणी आहे, त्याच्या गट नंबर व क्षेत्रफळ किती आहे व त्या मालमत्तेची चतु:सीमा इत्यादी गोष्टी नमूद कराव्यात.
3- तसेच सदरील मालमत्तेच्या व्यवहारांमध्ये खरेदीदार ठरलेली रक्कम कशा स्वरूपामध्ये आणि किती टप्प्यात व वेळात विक्रेत्याला देणार आहे याचा देखील तपशील नमूद करणे गरजेचे आहे.
4- तसेच साठेखत केल्याची तारीख व त्या तारखेपासून कधी किंवा किती दिवसापर्यंत हा व्यवहार अमलात आणण्यात येईल याबाबत माहिती द्यावी.
5- तसेच दिलेल्या मुदत पर्यंत जर सदरील व्यवहार पूर्ण झाला नाहीतर काय परिणाम होऊ शकतील याचा देखील उल्लेख साठेखतात करावा.
6- तसेच साठेखत करताना व्यवहारांमध्ये काही आगाऊ स्वरूपामध्ये रक्कम दिली आहे का? याची माहिती देखील नमूद करावी.
7- तसेच सदरील मालमत्तेवर काही बोजा किंवा कर्ज आहे का तसेच काही कायदेशीर प्रकरण कोर्टामध्ये प्रलंबित आहे का? इत्यादी माहिती देखील नमूद करावी व कोणत्या कारणासाठी संबंधित व्यक्ती मालमत्ता विकणार आहे याचे देखील माहिती नमूद करणे गरजेचे आहे.
8- तसेच सदरील जमीन किंवा मालमत्तेचा व्यवहार करण्याअगोदर संबंधित विक्रेता हा त्या मालमत्तेचा पूर्ण मालक आहे का हे पाहणे गरजेचे असून त्याकरिता तुम्ही सदरील जमिनीचा वकिलांकडून सर्च रिपोर्ट घेऊ शकतात.
9- सदरील मालमत्तेचे या अगोदर काही व्यवहार किंवा साठेखत, गहाणखत इत्यादी केले होते का? याबाबत देखील माहिती द्यावी.
साठेखत केव्हा केले जाते?
बऱ्याचदा जेव्हा प्रॉपर्टीची व्यवहार होतात तेव्हा ते खूप मोठ्या रकमेचे असतात. अशावेळी असे व्यवहार पूर्ण करताना खरेदीदाराकडे तितके पैसे असतील असे होत नाही.
म्हणून व्यवहाराची गॅरंटी म्हणून अगोदर खरेदीदार टोकन म्हणून काही पैसे विक्रेत्याला देतो आणि उरलेली रक्कम टप्प्याटप्प्याने किंवा इतर पद्धतीने द्यायचे ठरते व अशावेळी दोन्ही बाजूंकडून साठेखत केले जाते.
दुसरी परिस्थिती म्हणजे
जेव्हा एखादा खरेदीदार एखादी प्रॉपर्टी कर्ज काढून खरेदी करत असतो. तेव्हा अशावेळी कर्ज घेण्यासाठी कर्ज घेणाऱ्या व्यक्तीच्या नावावर सदरील मालमत्तेची कागदपत्र गरजेचे असतात.
अशाप्रसंगी देखील साठेखत केले जाते व खरेदीदाराला ते कर्ज मंजूर होते. त्यानंतर जेव्हा प्रत्यक्षामध्ये त्या मालमत्तेची रजिस्ट्रीची प्रक्रिया केली जाते तेव्हा त्याला ती कागदपत्रे कर्ज देणाऱ्या संस्थेमध्ये जमा करावी लागतात.